ЗАДЪНЕНАТА УЛИЦА „ОЦЕНКА ЗА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ НА БАЗА ЦЕНИ ОТ РЕАЛИЗИРАНИ СДЕЛКИ“

ОЦЕНИТЕЛИТЕ СМЕ ОСТАВЕНИ БЕЗ БАЗА ДАННИ ЗА ЦЕНИ НА БАЗА РЕАЛИЗИРАНИ СДЕЛКИ

Уважаеми, колеги (приятели),

Тази публикация е насочена към вас – хората от оценителската общност. По-конкретно към оценителите на недвижими имоти, но не само. Идеята ми се състои в това да бъде направен задълбочен дебат относно един проблем, който съм се опитал да дефинирам в самото заглавие, а именно – изработката на оценителски доклад (или доклад на експертиза) за оценка на имот на база ЦЕНИ ОТ РЕАЛНО РЕАЛИЗИРАНИ СДЕЛКИ НА ПАЗАРА.

Вероятно повечето от вас са вещи лица към някой български съд или да речем към НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ, или пък са просто оценители, правили оценки към различни клиенти. Вероятно сте се сблъскали с проблема „ама тази оценка не е направена на база цени от реализирани сделки, а на база офертни цени“ (бел.авт. когато се прави оценка по сравнителен метод). От собствен опит мога да кажа, че има безброй съдебни решения и преценки, чрез които се отхвърлят оценителските доклади във вид на експертизи заради неприемане от страна на съда, че изведените резултати от страна на вещото лице – оценител, са адекватни, т.к. са изведени на база оферти. Наредба № Н-9 на Министерство на финасите, в която са визирани методите за определяне на цени на доставки между свързани лица също навежда оценителя да използва данни от реални реализирани сделки. Друг е въпроса, че данъчната администрация задължава оценителя да работи по тази наредба и да използва визираните вътре методи за оценка при положение, че има задължителни международни стандарти за оценяване. Държа да отбележа, че самата наредба и методите вътре в нея по мое лично мнение са почти неприложими (или поне не на 100%) за оценка на недвижими имоти. Те са насочени по-скоро към стоки и услуги. В изготвянето на експертиза към НАП се налага „някакво измислено приравняване“ на методите от МСО към методите от наредбата, за да може хем да си изправен към данъчната нормативна уредба, хем да си изправен към ЗНО, което е чисто и просто логически и правен разнобой.

Но нека да се върнем към доказването на пазарната цена чрез цени от реализирани сделки. Нека да бъдем честни – ние като оценители сме възпрепятствани и не можем да правим такива оценки, тъй като просто липсва база данни, от която да черпим адекватна пазарна информация. Някои от вас вероятно ще кажат, че могат да бъдат извадени от Агенция по вписванията нотариални актове и от там да се вади пазарната информация. Е да, ама не! Нека задълбаем още по-подробно в проблема. Ако анализираме правилно ситуацията в страната и по-конкретно начина, по който се правят сделки с недвижими имоти, би следвало да отчетем, че много голяма част от сделките официално се извършват на цени на имотите, различни от реалните пазарни. Най-често се извършват на база данъчна оценка или на цена близка до данъчната оценка. Друг пример е когато строител продава официално на цени близки до разходите за придобиване на този актив (на строителна себестойност). Защо се прави това? Ами защото се пестят нотариални такси, местни данъци и т.н., които се изчисляват и заплащат на база материален интерес; защото някои имоти се оскъпяват допълнително, когато се обложат с ДДС, а купувачът няма възможност да се възползва от данъчен кредит; защото продавачът предпочита да завиши печалбата си чрез реално укриване на част от ДДС; защото голяма част от купувачите разполагат с незаконни средства, а голяма част от продавачите имат интерес да вземат тези незаконни средства при себе си, пестейки, както ДДС, така и разходи за корпоративни данъци. Могат да бъдат приведени и още примери защо е изгодно сделката да мине по НЕреални цени, а не по реални. Естествено идва въпроса – легитимна ли би била една оценка, ако е извършена на база реализирани цени от реални сделки. По мое лично мнение – КАТЕГОРИЧНО НЕ! Мисля, че изключение правят сделките за закупуване на имот чрез банков кредит. По разбираеми причини там по-голямата част от сделките са описани коректно, но е редно да се каже, че не на 100 % всички.

Да помислим за друг източник на информация – например Националния статистически институт. Който е влизал в сайта на „статистиката“ да търси информация за имоти, то той знае, че тя е безполезна – нереална от една страна и невъзможна за оценителски анализ. Дори няма да се спирам на нея повече, просто не става.

Да помислим за някой частен източник на информация – поне до колкото аз знам има само една компания за недвижими имоти, която се осмелява да публикува информация за цени на база реализирани сделки и това е агенция Мирела. В сайта й в раздел „Цените“ има възможност да се добере човек, както до офертните цени, така и до публикуваните цени на база реализирани сделки. Положителните страни на предоставяната от тях информация е: има период на реализацията (дата); има вид имот; има квартал (местност) в която е реализирана сделката. Тази информация обаче има следните несъвършенства: базата данни е само на база техни фирмени продажби, които от гледна точка на статистиката са малко и за много голяма част от районите в по-големите градове и населени места в страната направо липсва статистическа информация; липсва каквото и да било описание на имота, така че да има възможност човек да анализира дали конкретния аналог е приложим; няма гаранция за истинността.

Редно е да се отбележи, че в България няма индекс за недвижими имоти. Преди години имаше една частна организация, която поддържаше такъв индекс с името REMI, но същия отдавна не се поддържа, както и факта, че индексът страдаше от същите проблеми, които описвам в настоящата публикация.

Факт е, че се движим по някаква безумна инерция, факт е, че сме като някаква бананова република. За мен това е огромен проблем! Проблем е не само за нас оценителите, че не можем да си свършим добре работата, проблем е за държавата ни и за развитието ни като цяло – формира се огромен дял на сива икономика, защото недвижимите имоти по природа са скъпи и струват много пари; огромни загуби за държавата от невнесени данъци и всички последствия от това; води до изкривяване на БВП, защото строителството и реализацията на недвижими имоти е стълб в икономиката и пр. и пр.

И така, уважаеми колеги и читатели, дефинирахме проблема, остава да търсим начини за неговото разрешаване. Лично за мен това ще е един дълъг и труден процес по ред причини, които няма да изброявам, защото не си заслужава. Редно е обаче да мислим как да подобрим нещата. По мое лично мнение, стъпките, които следва да се предприемат са:

• Обсъждане в рамките на КНОБ на фиксирания проблем
• Официално уведомяване на компетентните институции (министерство на Финансите например)
• Сформиране на заинтересована група от специалисти, включително и от КНОБ може, които да изработят форми за решаване на проблема, включително законодателни промени

Примери:

• Възможността за попълване на задължителни карти и декларации при нотариусите от продавачите с информация за имотите, за цената на сделката и вида сделка
• Възможността за прилагането на задължителна пазарна, а не данъчна оценка при сделка
• Възможността за сформиране на орган, който да обработва статистическата информация (може да бъде НСИ например)
• Възможността за сформиране на орган, който да създаде и поддържа индекс за недвижимите имоти в България

Ще се радвам да чуя вашето мнение по въпроса!

Автор: Георги Воленов