Здравейте, г-н Георгиев. Единственото, което мога да кажа е, че тук наистина са важни подробностите, които аз няма как да ги знам – те са вътре в самата оценка на колегата оценител, както и са в решението на комисията по професионална етика. Единственото, което аз мога да кажа в чисто логическа насока е, че такъв резултат, какъвто е посочен в оценката на колегата, е напълно възможен, ако сградата върху терена е стара. Тоест, ако сгарада е стара, периодът на погиване на постройката наближава, то стойността на правото на строеж се обезценява и това е така, т.к. собственикът на постройката трябва да направи съответната инвестиция (плащане), за да възстанови постройката така, че тя да може да остане по-дълго в правния и физическия смисъл съществена. Точно тази логика прави резултатът на колегата напълно възможен, стига да е спазена тази логика, а твърдението, че стойността на правото на строеж винаги е 70-90% от стойността на правото на собственост, не е валидно за всички случаи, особено за стари сгради, както ви казах. Стойността дори е възможно да достигне и до над 90%, стига сградата да е нова или основно реновирана. Погледнете в статията схемата на обезценяване, която е посочена графично, за да разберете още по-добре какво се получава с правото на строеж като стойност във времето. Всички тези подробности за състоянието на сградата са от изключително значение, наистина. Все пак, ако мате основание, винаги може да продължите да търсите правата си в съда. Това дори е обществено полезно, т.к. ще създаде съответната съдебна практика. Помислете върху това, което съм ви написал и се надявам да съм бил полезен.

Не сте прав, господин Георгиев. Може да се прехвърля правото на строеж след построяването на сградата, само че се прехвърля инкорпорирано заедно със сградата, за която е учредено. Хванете някой нотариален акт например за апартамент в панелка и ще видите, че апартаментът е прехвърлен ведно с правото на строеж за него. Да, след като се построи сграда/обект, правото на строеж стои неизменно и заедно със сградата и следва да се разглеждат като едно общо цяло. Това цяло може да бъде прехвърляно, включително с правото на строеж вътре в цялото. Чрез методиката могат просто да бъдат оценени и поотделно (сграда и право на строеж частно) за различни цели. Позволете и още едно уточнение – методиката позволява да се оцени правото на строеж и при незастроени терени. Съвсем скоро адаптирах публикацията. Обяснението е в дъното на текста.

ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
Чл. 181. (1) Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
(3) (Нова – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Завършването на сградата в груб строеж се констатира с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3, който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2.

Тоест след завършване на сградата на груб строеж, Правото на Строеж вече не може да бъде предмет на прехвърлителни сделки. Как да имаме пазарна оценка на нещо, което не може да бъде предмет на прехвърлителни сделки.

Благодаря много! Определено ще взема под внимание вашите бележки. Пожелавам всичко най-хубаво и успех и на вас!
Жоро Воленов

Здравейте, г-н Неделчев,

На първо място искам да ви благодаря, че така сериозно сте обърнали внимание на публикацията и че реално възбуждаме по този начин едно конструктивно обсъждане.

Ще започна малко от по-далече: идеята за метода на оценка възникна у мен отдавна в търсене на някакъв правилен и логичен начин за оценка на правата на строеж, особено в случаите на прилагане на метода на вещната стойност, когато следва да се изведе пазарна стойност на имот, съдържащ сграда с право на строеж. Другият подтикващ фактор е счетоводното отчитане – в годините се сблъсках с най-различни интерпретации на счетоводно отчитане на този толкова специфичен актив. Установих, че има стабилна полемика в счетоводната общност как следва да се отразява в счетоводството на фирмата. Някои експерт счетоводители казват, че е редно да се заприходява заедно със сградата (напр. в см. 203), а други казват, че е редно да се заприходява като отделен от сградата нематериален актив. Моето лично отношение в счетоводния казус е такъв, че ми е трудно да проумея идеята, че правото на строеж в съвкупност със сградата ще се амортизира (т.е. ще му се начисляват амортизационни разходи), което противоречи на логиката за амортизация на активите, поради простата причина, че правото на строеж в своята изначалност е безсрочна и всъщност по тази причина е неамортизируема, както икономически, така и физически в крайна сметка. В това няма две мнения, нали така… Затова нека, както казах и в статията, да оставим счетоводителите да го бистрят това.

Тук е мястото може би да поясня ясно, че в описаната от мен методика се касае за случаи на оценка на право на строеж, когато има вече изграден строеж. Това не е случаят на оценка на право на строеж при прехвърлителна сделка с нотариален акт за учредяване на право на строеж, когато то все още не е реализирано или в прост пример, когато собственик на земя продава правата си на строеж срещу обезщетение. Мисля, че за всички е ясно, че подобна сделка (оценка) лесно може да бъде измерена, защото има сравнително развит пазар на „терени на обезщетение“. Тук не говорим за това, не за такъв тип оценка. Тя си е напълно възможна и много колеги си я ползват, включително и аз, когато ми се налага. Тук говорим за оценка на правото на строеж само тогава, когато има изграден строеж (напр. Апартамент с ид.ч. от правото на строеж върху УПИ, не с припадащи се идеални части от земята).

Може би е редно да поясня все пак, че методиката стъпва на логиката, че дали ще притежаваш право на строеж или притежаваш право на собственост върху даден терен е почти еднакво, но не точно. И точно там в това „не точно“ е най-интересната част. Веднага привеждам пример – сграда с право на строеж върху общински терен: собственикът притежава сградата, притежава и правата да построи върху общинския терен. Собственикът на земята се оказва, че е собственик само на правото да плати данъците за тази земя и евентуално едни остатъчни права като например право на преминаване. И тук идва най-интересната част, например да се оцени земята като „гола собственост“ без отстъпеното право на строеж, което е при собственика на сградата. Колко струва тази земя??? Това е въпросът, на който следва да отговори оценителя, който е в списъка на доверените оценители към Софийска община например. Такъв тип оценки се правят много. Според мен дадената методика е в състояние да помогне и отговори адекватно на въпроса – имаме изведена пазарна стойност на земята при равни други условия, имаме изведена пазарна стойност на правото на строеж, което е при собственика на сградата, разликата между двете би следвало да е пазарната стойност на земята без прехвърлените при сградата/собственика права на строеж.

Тук в този абзац ще кажа само, че се съгласявам с вас да се ползва терминът r – риск, а не лихва, макар понятията в определени случаи в икономическата теория и практика да имат близко, че дори еднакво логическо значение – в крайна сметка лихвата е измерител на риска. Склонен съм да приема забележката Ви в тая насока. Ще използвам случая да се извиня на всички ви, че в конкретната моя публикация може да има не до там високо словесно научно обясняване на нещата и моля да ми простите, нямам опит в научно поднасяне на нещата, нямам опит в научни публикации, не такава е била и целта ми. Стъпвам на мои лични логически заключения и опит и се старая максимално достъпно и лесно да обясня какво съм имал предвид в конкретната идея. За мен е важно четящият да разбере логиката ми, може би вие бихте ми помогнали да облечем всичко в доста по-добър изказ.

Не на последно място искам да кажа, че лично аз не виждам нищо притеснително в логиката на съждението, че дисконтирането се извършва с времето на остатъчния живот на сградата + 5 години. Остатъчният живот може да бъде нормативно приет или на база субективно експертно мнение за оставащия живот на сградата/съоръжението. Защо + 5 години? Ами защото така е определил законотвореца! По скоро въпросът е не дали това разсъждение е вярно, а защо да е невярно? Та нали в крайна сметка правата на строеж са при сградата и респективно при нейния собственик. Ето защо логиката навежда към сградата и нейния физически живот. Образно казано това е като че ли сградата е „изсмукала“ стойността на земята и при собственика на земята остава едно „почти нищо“ или „нещо си“, а почти цялата стойнсот се съдържа в сградата и правата на строеж, действайки като едно общо цяло, но с възможност да бъдат измерени отделно за различни цели на оценяването.

Също така не виждам проблем и в отстъпените обеми за застрояване. Съждението в статията стъпва на факта, че обемите за застрояване зависят от устройствените планове на конкретните общини. За даден терен има максимално допустими параметри на застрояване. При оценката следва да се вземат предвид те. Логически излиза, че имаме разгъната площ на сграда/самостоятелен обект, от устройствения план разбираме каква минимална земна площ за застрояване е необходима за обекта, правим измерване на пазарната стойност на тази земя и следователно на правата на строеж по предложената методика. За мен това е логически издържано. Не на последно място следва да се обясни още веднъж, че тъй като сградите/строителните съоръжения по принцип имат дълъг живот, така наречената инвестиция при препострояване на нова или на сравнително нова сграда е изнесен толкова напред във времето, че към днешна дата на оценка инвестицията в абсолютна стойност е толкова малка, така че правата на строеж почти се изравняват с пазарната стойност на земята като цяло. И обратното: ако сградата е погиваща, то инвестицията е по-голяма и съответно стойността на правата на строеж все повече се отдалечава от стойнсотта на земята, т.е. погиваща сграда с право на строеж върху терен своеобразно все повече започва да прилича на свободен за застрояване терен, а от там и стойността се възвръща към собственика на земята, а не към собственика на сградата, защото последният следва да плати, за да ги задържи правата си на строеж и да си възвърне загубените позиции. Разсъжденията по мое мнение имат строга логика, но вероятно трябва да се обмислят детайлно.

Не отричам факта, че посочената методика трябва да претърпи някакъв стрес тест, да бъде изпробвана в различни условия. Оставам отворен, ако някой е измислил нещо по-добро и с радост бих го приветствал. Надявам се да съм успял да отговоря на очакванията за отговор по темата.

Учредява се безсрочно, абсолютно вярно, но строителните съоръжения, както всичко на този свят, не е вечно и има своя физически живот, а за да бъде запазен този специфичен актив „право на строеж“, т.е. право да построиш това, което притежаваш, когато то погине. Ето тук идва и взаимовръзката между правото на строеж и сградата, респективно инвестиционната й стойност като нова – притежателят на погиващата сграда и правата на строеж следва да направи инвестиция, за да я препострои в същия обем и то в рамките на точно определен срок (5 год. до минимален етап на строителство „груб строеж“), в противен случай губи това свое изначално безсрочно право. Надявам се да съм отговорил логично на така поставения въпрос, за който ви благодаря.