МОДЕЛ ЗА ОЦЕНКА НА РИСКА ПРИ ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
При извършването на оценки на недвижими имоти, измерващи пазарната им стойност при операции със същите, граничните параметри за разумна допустимост на прилаганата рискова ставка се формират при приемането, че българският пазар е класифициран като развиващ се и съответно като такъв се базира на следните компоненти:
a) Rf – Безрисковата норма на доходност, която биха могли да получат инвеститорите без да поемат риск, е приравнена към доходност равна на дългосрочния лихвен процент (ДЛП на Българска Национална Банка – БНБ). Определя се на база доходността до падеж на вторичния пазар по дългосрочна ценна книга (бенчмарк), eмитирана от Министерството на финансите (сектор Централно държавно управление) и деноминирана в национална валута. Използвана е ISMA формула и бройна конвенция ACT/365. Последни актуални данни от дата 12.2022 г. в размер 1.85 %;
b) Коефициентът β-та, който отчита систематичния риск, се приема за 0.50 при имоти, които се калсифицират като нискорискова инвестиция и респективно 1.50 при имоти с ниска ликвидност и висок риск на инвестицията в тях;
c) Пазарната рискова премия е изчислена по модела на Damodaran и представлява сума от два компонента – историческа премия за развит пазар и премия за странови риск за България: историчска базисна премия за развит пазар – 5.94% и съответно премия за България – 8.70%;
- Премията за странови риск е изчислена на база кредитния рейтинг на България по оценка на рейтинговата агенция Moody’s. По данни на Reuters българските правителствени облигации се търгуват с рискова премия от 196 пункта (1.96%) над безрисковите с рейтинг ААА. Волатилността на българския пазар е приравнен на този на развиващите се пазари с коефициент 1.41. Премия за странови риск за България – 1.96%*1.41 = 2.76%;
- Пазарна премия за България – сума от историческата премия на развит американски пазар и премия за странови риск, т.е. 5.94% + 2.76% = 8.70%;
- α – специфична рискова премия, която може да се приеме с нулева стойност за имотния пазар или по субективна преценка.
Възможните гранични стойности (min) и (max) + (average) за приложимата рискова норма се определят както следва: Risk% = Rf + В * (Rm – Rf) + α, при което:
(min) гранична стойност Risk% = 5.28%+α
(average) осреднена стойност Risk% = 8.70%+α
(max) гранична стойност Risk% = 14.88%+α*
* Забележка: препоръчва се поради риска, съдаден от специалната военна операция на Русия в Украйна, както и действащата все още здравна криза, свързана със SarsCov2.
Автор: моделът е създаден по идея на инж. Румен Димитров Михайлов
Актуализация и адаптация към м.януари 2023 г. от екипа на Helan And Cо LTD