ЛюбопитноНовиниОценки на машини и съоръженияОценки на недвижими имоти

„АПАРТАМЕНТ ГЕЙТ“ НАЙ-СЕТНЕ ОТВАРЯ ВЪПРОСА ЗА ТАКСИТЕ И ДАНЪЦИТЕ ПРИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ

В обществото се надигнаха много въпроси от морално-етично естество за извършените имотни сделки от Цветан Цветанов, Цецка Цачева, Вежди Рашидов и други висши държавни чиновници в аферата „Апартамент гейт“. По-важният въпрос обаче е друг!

Не са ли причината за случката, колкото и нелепо да звучи, високите нотариални такси и местните данъци, когато става въпрос за нотариално прехвърляне на имот? Напълно е възможно. Всички знаем българската поговорка, че „малките камъни обръщат каруцата“. Напълно възможно е да има и „не“-/морални подбуди висшите държавни чиновници нарочно да са посочили занижени цени в нотариалните си актове, за да не излизат наяве иначе големите им финансови възможности с неясен произход. Напълно възможно е да има допълнително и неописано плащане тип „под масата“ извън обхвата на нотариалните договори. Та тези хора дори се възползват от банкови кредити, за да легитимират средствата за закупуването. Всичко това са хипотези, които са трудно, даже невъзможно доказуеми. За тези мотиви нека да се изказват компетентните разследващи органи. За нас е важно да дефинираме ясно отдавнашен проблем, от който е засегнато цялото общество – високите разходи за нотариално прехвърляне, представляващи местен данък и нотариални такси.



Нека кажем истината такава, каквато е. А истината е, че масовата практика при изповядването на сделки пред нотариус и то не само за недвижими имоти, а и за автомобили и изобщо за прехвърлянето на вещни права се случва при занижени цени, различни от реално договорените и реално платените. Най-обикновени граждани масово лъжат в официалните документи за реалната договорена цена и купувачите доплащат разликата на продавачите или в кеш, или на база друго основание по банков път. Всичко това, за да се избегне високото данъчно облагане за местни данъци и такси, респективно да се избегнат и по-високи нотариални такси. Тези своеобразни разходи по прехвърлянето се определят съгласно закона на база материален интерес. Колкото по-нисък материален интерес (цена) се декларира в документите, толкова по-ниски местни данъци и нотариални такси се заплащат на самата сделка. Практиката е честа, защото и двете страни по сделката имат общ интерес от това. Купувачът пести от разходите по прехвърлянето (обичайно купувачът поема тази тежест), а продавачът, особено ако е фирма, укрива ДДС, а също и корпоративен данък, намалявайки си счетоводната печалба от официалната занижена цена. Чудесни и логични мотиви за тези действия на страните по сделката. За проблема алармирахме още през 2017 г. в друга наша публикация „ЗАДЪНЕНАТА УЛИЦА ОЦЕНКА ЗА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ НА БАЗА ЦЕНИ ОТ РЕАЛИЗИРАНИ СДЕЛКИ“, а самият проблем датира от много по-отдавна, вероятно от времето на създаването на законовата норма. Няма да се впускаме в повече подробности, ясното е, че лъжата е изгодна не само за политици, но и за най-обикновени хора, извършващи покупко-продажби в нотариална форма, а и не само (проста договорна форма, фактура и т.н.). Държавата няма ефективен инструментариум, с който да коригира този проблем. В посочената по-горе статия от 2017 г. сме описали негативните последици, както за бюджета, така и за статистиката, така и за обществото като цяло.

Нека да разнищим несправедливостта в този случай, т.к. ясно следва да се отбележи, че извършването на подобно деяние като документалната лъжа за реална цена е признак не за нещо друго, а за някакъв вид реална несправедливост, на която хората реагират. В този ред на мисли нека не бързаме да осъждаме страните по сделката. Нека открием първопричината за уж „неморалното“ поведение на тези субекти. Може би ще открием, че всъщност виновникът е законодателя. Нека повторим – таксите и данъците по сделките се формират на база материален интерес. Ние като компания, която от доста години се занимава с управление и оценителска практика с недвижими имоти, можем да споделим впечатленията си, че самите нотариални такси за изповядването на сделката, които взима нотариуса не са безумно високи. Клиентите нямат против да платят за реално свършена работа пред очите им (проверката на документите, с което да се гарантира, че иначе скъпият по природа имот, автомобил и т.н. е чист от вещни тежести, написването на нотариалния акт, изчитането на същия, вписването му в съответните регистри и т.н.). Проблемът идва при плащането на местния данък. Всяка община сама определя размера му като процент, който се начислява на база материалния интерес. Обичайно е между 2,5% до 3,0% от интереса като в редки случаи е 1.5% до 1.95% при някои общини, които са единични случаи, масово е 2,5%, както е в София например като най-развит пазар. Погледнато отстрани процентът изглежда нисък, но нека си помислим добре – автомобилът и имотът са все вещи, които са скъпи по природа. Това означава, че иначе ниският процент представлява една крупна сума като реален размер, която трябва да отиде в общинската хазна. Ами ако имотът бъде препродаден два пъти или три пъти през текущата година? Налице са множество спекулативни сделки. Дори може сделките да не са спекулативни. Това за някои стопански субекти е техният бизнес – купува се имот, ремонтира се и се продава с добавена стойност. При всяка препродажба на реално договорена цена общината би взимала огромни суми пари. Възниква обаче въпроса какво носи този местен налог на неговия платец – по-добри квартални пътища, инфраструктура, детски заведения, добро обслужване и добре уредени здравни заведения? Ще оставим този въпрос отворен за размисъл.



Нека разгледаме хипотетичен пример, при който младо българско семейство ще закупи стандартен тристаен апартамент в стандартен столичен квартал за договорена цена от 120 хил. евро или грубо 240 хил. лева, обезпечени с банков кредит за 25 или 30 години срок на погасяване. Семейството е договорило с банката стандартна месечна вноска по кредита от 1000 лв. Нека разгледаме разходите по покупко-продажбата на база официално оповестен калкулатор за нотариални такси на Нотариус Мариела Калоянова.

Нотариални такси и местни данъци

Видно от горните схеми, за покупко-продажбата младото семейство ще има разходи 7 518,60 лв., а за договорната ипотека към банката още 1 458,60 лв. или общо 8 977,20 лв. разходи за прехвърлянето. Разбира се младото семейство не разполага с тези пари свободно, защото е заплатило задатъка, представляващ собствено участие в сделката на предварителен договор и разчита тези пари да ги плати с банковия кредит, който ще получи. Това означава, че тези работоспособни хора ще бъдат натоварени 9 месеца да изплащат към банката само прехвърлянето на техния имот. Това са разходи при възможно най-консервативен вариант на сделка. Ако към апартамента се закупи и паркомясто, т.к. местата пред сградата на улицата са ограничени, а общината не е осигурила алтернативи, то тогава разходите за прехвърлянето на имота могат да достигнат до 10 – 12 хил. лв., респективно една година семейството да работи, за да си плати прехвърлянето. Отново видно от калкулатора на нотариуса за първия нотариален акт в сумата от 7 518,60 лв. се съдържат 6 000 лв. местен данък, което е 80% от разхода за прехвърляне във вид на местен данък при обичайна сделка. Съществува ли справедливост? Този въпрос също ще оставим отворен.

Следващ важен въпрос с неясен характер ще разгледаме в следната хипотеза, която е част от всяка сделка с недвижима собственост. Като задължителен документ за изповядването на сделката е необходима данъчна оценка. За какво се ползва данъчната оценка? Използва се за данъчни цели, това е нейното предназначение. Е, ако законодателят е определил материалният интерес от договорената цена да е основата, върху която се определя данъка, то тогава за какво е необходима данъчната оценка? Оказва се, че това е един ненужен документ, който очевидно би следвало да се приема, че се представя проформа за сделката по покупко-продажбата. Практиката обаче не е такава. Масово сделките се изповядват на стойност близка до данъчната. Без да претендираме, че това е точна статистика, ние като компания смятаме на базата на нашите наблюдения, че 90% от сделките за имоти се изповядват на така наречената „данъчна оценка“ като в самия нотариален акт се изписват лъжливи данни от декларация на страните по сделката, че това е реално договорената цена. На практика това е чисто и просто документална измама. Страните по сделката доброволно и целенасочено извършват престъпление заради недомислица в закона.

Ние като компания, която е специалист в услугите с недвижима собственост смятаме, че трябва да бъдат направени редица промени в законодателството, свързани с нотариалните сделки (за недвижима собственост, автомобили и др. скъпи вещи и права):
  • Определянето на данъчната основа за начисляване на местните данъци и таксите да е единствено и само върху данъчната оценка (когато става дума за сделка с права върху недвижими имоти). По този начин страните няма да бъдат принудени да лъжат в официални документи. Общинските бюджети няма да бъдат ощетени с по-малко приходи, защото сделките като масов случай така или иначе се изповядват на стойност, близка до данъчната. Данъчната оценка ще придобие смисъла си, за който е създадена при покупко-продажбата.
  • Задължителен документ при изповядването на сделка за скъпи вещи и вещни права пред нотариус да бъде ПАЗАРНАТА ОЦЕНКА от независим оценител. Този документ трябва да има единствено и само информативен характер, за да не пречи на прякото пазарно договаряне между страните, но да бъде задължителен за представяне, т.к. само по този начин ще бъде видно дали има или няма голямо отклонение от пазара, т.е. случаи като „Апартамент гейт“ ще бъдат ограничени със сигурност. Една пазарна сделка и пазарно договорена цена няма да се разминава съществено от формираната от оценителя пазарна стойност (или пазарен диапазон). В нотариалния акт/договор трябва да бъдат вписвани задължително всички стойности – стойност от данъчната оценка (ако е имот), стойност от пазарната оценка и договорената свободно от страните пазарна цена. Всички тези данни трябва да бъдат вписани публично в съответните регистри и до тях да има лесен достъп. В пазарната оценка по стандарт има пълно описание на имота (или каквато и да е вещ или право) към момента на неговата оценка, така че в бъдеще ще могат да се правят анализи, необходими, както за националната статистика, така и за данъчното облагане, така и за целите на правораздаването. Продавачите, когато са търговци, няма да могат да укриват ДДС толкова лесно, респективно няма да могат да намаляват изкуствено корпоративната си печалба, за да платят по-малко данъци.
Всички страни (Държава, oбщини, физически лица и фирми) имат интерес нещата да бъдат сложени в нормална рамка с разумни законови промени. Надяваме се да споделите тази публикация, за да достигне до повече хора и най-вече до очите на властите.

Екипът на Helan And Co LTD

Вашият коментар