ЛюбопитноОценки на недвижими имотиОценки на търговски предприятия и вземания

ЗА ДИЛЕМАТА „ЦЕНА“ И „СТОЙНОСТ“ ПРИ ОЦЕНИТЕЛИТЕ ВЕЩИ ЛИЦА

ЗА ДИЛЕМАТА „Цена“ И „Стойност“ ПРИ ОЦЕНИТЕЛИТЕ ВЕЩИ ЛИЦА И РАЗНИ ДРУГИ СТРАННОСТИ

Настоящата публикация е насочена към разнищване на съществуващата дилема в оценителската общност и в частност оценителите вещи лица за категориите „Цена“ и „Стойност“. Предварително искам да заявя, че не ангажирам абсолютно никого с изразеното ми мнение относно разбирането на тези икономически категории. Разсъжденията стъпват на логически заключения на базата на икономически закони и определения, както и на базата на нормативни определения и изисквания.



В тази публикация ще се опитам да отговоря на някои важни въпроси относно тази дилема. В тази връзка нека да се опитаме да отговорим на някои фундаментални въпроси, както от гледна точка на икономикса, така и от оценителска гледна точка:

  1. Какво е „цена“?
  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ: стойността на стока или услуга в парично изражение.

Коментар: по това определение няма възможност за много разсъждения, надявам се, че всеки икономически грамотен човек ще се съгласи, че цената съдържа стойностно (числено) изражение в определена фиатна валута за дадена стока или услуга. Съждението, че цената не е стойност е равносилно на фундаментално неразбиране на икономическата категория. Разбира се допустими са определения и с изрази като „сума“ – сума пари за стока или услуга. Тук говорим за синоними при възможността за определяне смисъла на категорията.

  1. Какво е „пазарна цена“?
  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ: стандартна цена, която е платима за стока или услуга; подчинява се на пазарни принципи и се определя на базата на търсенето и предлагането.

Коментар: науката икономикс дава разширено обяснение на категорията „пазарна цена“ от гледна точка на еластичността на търсенето и предлагането, но за целите на настоящата разработка съкратеният вариант е напълно достатъчен за разбиране на категорията.  Сега ще навлезем в нормативното определение за „пазарна цена“. Това понятие присъства в множество закони:

  • Закон за данък добавена стойност
  • Закон за облагане доходите на физическите лица
  • Закон за акцизите
  • Закон за публично предлагане на ценни книжа
  • Закон за управление на отпадъците
  • Наредба за капиталовата адекватност и ликвидността на инвестиционните посредници
  • ДОПК - параграф 1 т.8

Видно от горното, понятието е залегнало в множество нормативни документи като повечето от тях са препратка към определението на Параграф 1, т. 8 от ДОПК, който гласи: "Пазарна цена" е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани. Същото определение намираме и в Закон за акцизите – чл. 39. (нова - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.12.2009). Трябва да се отбележи, че е интересна  дефиницията на Чл. 100и. (Нов - ДВ, бр. 61 от 2002 г.) (1) (Доп. - ДВ, бр. 103 от 2012 г., в сила от 29.03.2013 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 62 от 2017 г.) от ЗАКОНА ЗА ПУБЛИЧНОТО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА, който гласи „При учредяване на обезпечението, а ако то е учредено преди сключването на договора - непосредствено след сключването му, както и в срокове, установени в договора, но най-малко веднъж годишно, както и при настъпване на обстоятелства, при които може да се смята, че стойността на обезпечението се е намалила с поне 5 на сто, довереникът възлага за сметка на емитента на независими оценители по чл. 5 от Закона за независимите оценители извършването на оценка на заложеното и ипотекираното имущество по пазарна цена“. Очевидно законодателят възприема изведената стойност от оценителя по оценката като пазарна цена. В същия закон чл. 100т. гласи: Пазарна цена по изречение първо е цената, определена съгласно оценка на независими оценители по чл. 5 от Закона за независимите оценители. Стойността на имуществото, предмет на сделките по ал. 3, е по-високата стойност съгласно последния одитиран или последния изготвен счетоводен баланс на дъщерното дружество. В стойността на задълженията и вземанията по ал. 1, т. 2 и 3 се включват и договорените лихви. Когато предмет на сделки по ал. 1 и 3 са ценни книжа, допуснати до търговия на регулиран пазар, те се оценяват по текуща пазарна цена в случай на придобивни сделки, а в останалите случаи - по пазарна цена, ако тя е по-висока от стойността съгласно последния одитиран финансов отчет на дружеството, който е разкрит публично по реда на чл. 100т. Отново в същия закон дефиницията в Параграф 1 от ДР в т 25. (нова - ДВ, бр. 61 от 2002 г.) е записано: "Пазарна цена" е паричната сума, за която един актив може да бъде продаден към момента на оценката в пряка сделка между информирани, независими и желаещи да осъществят сделката купувач и продавач.


  1. Какво е „стойност“?
  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ: числена величина (в мат. и икон. науки)

Коментар: по това определение няма място за излишни размишления.

  1. Какво е „пазарна стойност“?
  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ: „пазарната стойност е оценената сума, срещу която даден актив или пасив би трябвало да се прехвърли към датата на оценката чрез сделка при пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда.“

Коментар: това е дефиницията, залегнала в Международните стандарти за оценяване (МСО) в последната редакция от 2017 г. Ще обърнем особено внимание на това, тъй като изследването е насочено към гилдията оценители. Ето какво допълнително гласи МСО 2017 в Параграф 30.2.: Дефиницията на пазарна стойност трябва да се прилага в съответствие със следната концептуална рамка: (a) „оценената сума” е цената в парично изражение, която е платима за актива в сделка при пазарни условия. Пазарната стойност е най-вероятната цена, която с разумно очакване може да се постигне на пазара към датата на оценката, спазвайки дефиницията за пазарна стойност… Няма как да пропуснем Параграф 30.3 от същите стандарти, където е записано: Концепцията за пазарна стойност предполага цена, договорена на открит и конкурентен пазар, където участниците действат свободно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С оглед изложените по-горе икономически и нормативни дефиниции за изследваните понятия, можем да заключим, че касаещите оценителите „Пазарна стойност“ и „Пазарна цена“ могат да бъдат възприемани при относителен знак за равенство. Нормалната логика навежда, че изведената пазарна стойност от оценителя при НЕнастъпило пазарно събитие „продажба“ отнасящо се за бъдещето, все още не е цена, но предпоставката за допустимост е, че „Пазарна стойност“ = „Пазарна цена“, без да забравяме икономическото определение за цена. Казано с прости думи - "Пазарната стойност" представлява мнението на независимия оценител за "Пазарна цена"!


ЗА ВЕЩИТЕ ЛИЦА ОЦЕНИТЕЛИ И ТЕХНИТЕ ЕКСПЕРТИЗИ

Настоящата публикация е важна и за една друга гледна точка, а именно - работата към различни държавни институции на оценителите, когато те са вещи лица. В съдебната практика често се случва съдът да назначава оценителна експертиза за определяне на пазарна цена на даден актив/пасив (стока, услуга, ценни книжа, др.). Обичайното задание към вещите лица при такива експертизи е „Да се определи пазарна цена на … към дата (обикновено за минал период)“.  Прави впечатление, че практиката за такива задания е с употребата на категорията „цена“. По тази причина експертизите е редно да се извършват с изричното допускане, че изведената пазарната цена е равносилна на пазарната стойност съобразно „концепцията за пазарна стойност“, спомената по-горе от МСО, както и заради легитимното използване на подходите на оценка в МСО в качеството ни на оценители (вещи лица) и при спазването на законовата разпоредба на ЗНО Чл. 6 (3) „Оценката на обект представлява становище на независимия оценител относно стойността на обекта за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан. Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя.“

Съществува частен случай за специфично назначение в оценителна експертиза от органа по приходите (НАП). Специфичното в тези експертизи е, че органът изрично назначава експертиза, която да се извърши съобразно визираните методи в НАРЕДБА № Н-9 ОТ 14 АВГУСТ 2006 Г. ЗА РЕДА И НАЧИНИТЕ ЗА ПРИЛАГАНЕ НА МЕТОДИТЕ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНИТЕ ЦЕНИ. В наредбата са залегнали методи за оценка на стоките и услугите с цел правилното отчитане на пазарната им цена за целите на трансферното ценообразуване при сделки между свързани и несвързани лица. Личният ми опит в това отношение е, че е възможно и допустимо визираните в наредбата методи да се използват в унисон и съпоставимост с подходите и методите, визирани в МСО. Целта на мероприятието е, хем да си изправен пред изискването на НАП, хем да си изправен пред ЗНО/КНОБ.


ЗА СТРАННИТЕ СЛУЧАИ В СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА

Наскоро в социалната мрежа Фейсбук в групата „Клуб на оценителите в България“ се появи следната публикация на колегата оценител Анета Петкова. Публикуваме я без редакторска намеса:

Facebook публикация

Видно от горното явно става въпрос за странен случай на вписано към съответен съд вещо лице без оценителска правоспособност. Възниква въпроса – възможно ли е човек да бъде вещо лице и да изготвя оценителни експертизи, без да е положил изпит пред КНОБ за оценител и респективно без сертификат за оценителска правоспособност? Моето лично мнение е, че не може! Статута на вещите лица към съдилища се урежда с НАРЕДБА № 2 ОТ 29 ЮНИ 2015 Г. ЗА ВПИСВАНЕТО, КВАЛИФИКАЦИЯТА И ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА, Издадена от Министерството на правосъдието, Обн. ДВ. бр.50 от 3 Юли 2015г., изм. ДВ. бр.28 от 8 Април 2016 г. Според Чл. 7. За вещо лице може да бъде утвърдено дееспособно лице, което отговаря на следните изисквания:

  1. притежава степен на образование или професионална квалификация, съответна на вида експертиза, за която се назначава; за вещи лица, които са служители на МВР - завършено специално обучение в Академията на МВР или Научноизследователския институт по криминалистика и криминология на МВР;
  2. има най-малко 5 години стаж по специалността; за вещи лица, които са служители на МВР - успешно завършен период на изпитване по реда и при условията на Закона за Министерството на вътрешните работи;
  3. не е осъждано за престъпление от общ характер;
  4. не е лишено от право да упражнява професия или дейност;
  5. не осъществява функции по правораздаване в системата на съдебната власт;
  6. има разрешение за постоянно пребиваване в Република България, ако лицето не е български гражданин или гражданин на Европейския съюз, на държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, или на Конфедерация Швейцария.

По мое лично мнение, тълкувайки горното, при назначена от съда оценителна експертиза НЕ МОЖЕ да бъде назначавано лице, различно от оценител, разполагащо с необходимия ценз (тапия), в случая „сертификат за оценителска правоспособност“, удостоверяващ неговата професионална квалификация, издадена му от законова професионална организация, явяваща се КНОБ.


В групата на оценителите се изказаха и други мнения като това на колегата оценител г-н Румен Неделчев, което публикуваме без редакторска намеса:

Facebook коментар

Личният ми коментар на мнението на г-н Неделчев е, че би било допустимо съдът да допусне за вещо лице човек с професия ценовик, когато НЕ СТАВА ВЪПРОС ЗА ОЦЕНИТЕЛНА ЕКСПЕРТИЗА, а експертиза касаеща тясно ценообразуване например или изследване върху цена, т.е. експертизата не би следвало да е оценителна, а някаква друга.

Назначаването на вещо лице без необходимия ценз за извършване на оценителна експертиза, която си е чисто и просто доклад (експертен) за оценка, за мен е грубо нарушаване на правните норми, без да претендирам, че мнението ми представлява правен орган на последна инстанция. То просто е човешки логично. Въпреки логиката обаче, оказва се, че законовата реалност е по-различна, т.к. в групата на оценителите във facebook се появи мнението на колегата г-н Любомир Герджиков. Прилагаме го по-долу, без редакторска намеса, а на вас читателите оставяме сами да преценавате кое и как.

Facebook коментар

Автор: Георги Воленов


ВИДЕО

В случай, че имате интерес какво представляват "ЦЕНА" и "СТОЙНОСТ" в бизнеса, то изгледайте видеото от дясно.

2 thoughts on “ЗА ДИЛЕМАТА „ЦЕНА“ И „СТОЙНОСТ“ ПРИ ОЦЕНИТЕЛИТЕ ВЕЩИ ЛИЦА

Вашият коментар