Оценки на недвижими имоти

МЕТОДИКА ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ

Важно: представената по-долу публикация за методика е насочена към оценка на права на строеж в случаите, когато вече има реализиран строеж. Хипотезата за оценка на учредено вещно право на строеж върху незастроен терен НЕ е предмет на изследването, засегнато по-долу!

Правото на строеж като ограничено вещно право е специфично по своята същност и по тази причина няма единогласие в оценителската общност как следва да бъде оценявано то. Доста са и споровете в средите на експерт счетоводителите как следва да се отразява в счетоводството на фирмата, но нека да оставим тях да преценяват, макар счетоводното отчитане доста често да ни касае и нас оценителите.



По-долу е представена методика, която лично аз смятам за най-правилна при оценката на правото на строеж. Идеята на пазарната оценка и респективно за нас като оценители е да подходим и да отчетем пазарната стойност на актива. Оценката за пазарна стойност е най-честата оценка, която ние оценителите правим по възлагания от клиенти. По тази причина ние следва да се възползваме от въведените вече пазарни методи за оценка и на практика да ги приложим с цялата им логика към този толкова специфичен актив.

Ето за какво става въпрос – по-долу е показана формула на методиката с пояснения:

Формула:

 VRB = VL – I x DF

      DF = 1/(1+i)^n+5

      VRB ≥ 0

Където:

VRB – пазарна стойност на правото на строеж

VL – пазарна стойност на земята (изчислена чрез прилагане на приложимите стандарти за оценяване и визираните методи), прилежаща към сградата, изведена чрез параметри на застрояване от устройствени планове

I – инвестицията за построяване на сходна сграда (строително съоръжение) в същите обеми, минимум до етап “груб строеж”

DF – дисконтов фактор

i – годишна норма на олихвяване на недвижимия имот или рискова норма

– остатъчна експлоатационна годност на сграда (строително съоръжение) в години

Обяснение:

  1. Първоначално се прави оценка на земята под сградата по методите, визирани в приложимите стандарти за оценяване;
  2. Пазарната стойност на правото на строеж не може да превишава пазарната стойност на пълните вещни права върху земята, изведена чрез изчисления по приложимите методи на оценка;
  3. Пазарната стойност на правото на строеж е равна на пазарната стойност на земята минус осъвременената стойност на инвестицията по препострояването на сходна сграда в същите обеми, която следва да бъде направена след погиване на сградата (съоръжението) в рамките на 5-годишния давностен срок до минимален етап на строителство – “груб строеж”, съгласно Тълкувателно решение № 1/2011 г. гр.София, 4 май 2012 г. на Върховният касационен съд на Република България, Общо събрание на Гражданска колегия, в съдебно заседание на 29 март 2012 г., за да бъде запазено това ограничено вещно право;
  4. Инвестицията е разположена във времето и по тази причина следва да се направи осъвременяване (дисконтиране) на бъдещата й стойност, отчитайки стойността на парите във времето;
  5. Дисконтовият фактор при осъвременяване се определя на база доказана норма на олихвяване (или рискова норма) на недвижимия имот като периодът на дисконтиране представлява остатъчния живот на сградата (строителното съоръжение) в години, увеличени с 5 години на основание чл. 67 от Закона за собствеността, за да не бъде погасено по давност ограниченото вещно право на строеж в полза на собственика на земята;
  6. Остатъчната експлоатационна годност на сграда (строително съоръжение) представлява субективно понятие. Погрешно е твърдението, че годността на строителните конструкции е свързана с някаква законова норма, определяща експлоатационния им срок. Остатъчният живот на сградите се определя на база: конструктивна осигуреност, функционалност, морално остаряване и рентабилност на капиталовложенията в ремонтни дейности; повече информация за живота на строителните конструкции може да получите в тази публикация, достъпна на сления линк: https://www.myhelan.com/живот-на-строителните-конструкции/;
  7. Чрез параметри от устройствените планове определяме минималната земна площ, която е необходима, за да бъде построен обекта, който е носител на вещните права на строеж, които се оценяват. В случая не вземаме под внимание големината (квадратурата) на поземления имот (ПИ/УПИ).

Защо?

Защото реализираното строителство чрез правото на строеж е възможно да не изчерпва  потенциала на целия поземлен имот за застрояване. Този остатъчен потенциал във вид на стойност е при собственика на земята! Редно е да се отбележи също така обаче, че в реална среда е възможен случай, в който построената върху терена сграда надвишава максимално допустимите параметри на застрояване при съвременните устройствени планове. В този случай приемаме, че застрояването е изчерпало целия потенциал на поземления имот и вземаме за изчисленията квадратурата на същия, а не минимално необходимата земна площ.

Пример:

Съществува самостоятелен обект с бруто застроена площ от 100 кв.м. Към обекта има учредено безсрочно право на строеж. От устройствения план се знае, че макс. К.инт. е 1.5. Квадратурата на поземления имот е 500 кв.м.

  • За построяването на обекта е необходима минимална земна площ от 67 кв.м (100/1.5);
  • Потенциалът за допълнително застрояване върху терена е в ръцете на собственика на земята. Условно, остатъкът от 433 кв.м (500-67 кв.м) за застрояване са права на строеж на собственика.

* Забележка: ако теренът бе само 67 кв.м, то нямаше да има допълнителен потенциал за застрояване и почти цялата стойност на земята щеше да се съдържа в правото на строеж на самостоятелния обект. В посочения пример се работи с параметъра „интензивност“ (К.инт.). В други случаи е възможно да се работи с параметъра „плътност“ или да се работи и с двата параметъра заедно. Изборът е по преценка на оценителя и трябва да отговаря максимално адекватно на ситуационния модел на сградата в поземления имот и устройствените отреждания.

Стойността на правото на строеж винаги е по-голямо или равно на 0 (нула) и не може да получава отрицателни стойности, тъй като има вероятност осъвременената стойност на инвестицията да приеме по-големи стойности от стойността на земята, изчислена по методите, визирани в приложимите стандарти, особено, ако моментът на погиване на имота (сградата) е близък или вече е настъпил, при което дисконтовият фактор да приеме стойности много близки до 1 (единица).

Респективно стойността на правото на строеж е възможно да е приблизително равно на стойността на земята на прилежащия към сградата терен, НЕ по смисъла на ЗДДС за „прилежащ терен“, а определен по застроителните показатели на устройствените планове, особено ако остатъчният срок на експлоатация на сградата е достатъчно дълъг, така че дисконтовият фактор да приеме стойности много близки до 0 (нула).

По-долу е представена схема на теорията за по-добро онагледяване:

Къде се иползва тази методика?

  • Използва се за целите на счетоводното отчитане, когато следва да се разделят в счетоводните регистри поотделно – сграда и право на строеж;
  • За целите на оценяването при възлагане от частни съдебни изпълнители;
  • За коректно прилагане на разходния подход при оценките на сгради с учредено право на строеж;
  • За целите на оценки към общини, които дават възможност на притежателите на права на строеж върху общински терен да закупят правата на собственост върху терена*
  • Други

*Относно оценките към общини:

Формула:

MVL = VL – VRB, където:

MVL – общинска земя с отстъпено право на строеж, определена по застроителните показатели от устройствените планове, съставляваща прилежащия към сградата терен;

VL – пазарната стойност на пълните вещни права върху земята, изведена чрез приложимата методика от приложимите стандарти за оценяване и определена по застроителните показатели от устройствените планове, съставляваща прилежащия към сградата терен;

VRB – отстъпените от общината права на строеж (определени по представената методика)

ОБЯСНЕНИЕ: пазарната стойност на правата на собственост върху общинския терен е равен на пазарната стойност на земята (пълните вещни права) минус пазарната стойност на отстъпените вече права на строеж (определени по представената методика)

Предимства на методиката:

Стъпва на добра логика
100%
В синхрон със законодателството
100%
Подчинява се на пазарни принципи
100%

Автор: Георги Воленов

дата на последна редакция: 24.07.2018 г.


Методиката бе представена на семинар, организиран от

СДРУЖЕНИЕ КАМАРА НА ПРОФЕСИОНАЛНИТЕ ОЦЕНИТЕЛИ

на тема: СТОЙНОСТНА ОЦЕНКА НА ОГРАНИЧЕНИ ВЕЩНИ ПРАВА – „ПРАВО НА СТРОЕЖ“


Изтегли теорията на методиката в PDF формат:

 


ЗАЩИТА НА АВТОРСКИ ПРАВА И ОГРАНИЧЕНИЕ НА ОТГОВОРНОСТТА

Настоящата разработка е предмет на авторски права съгласно ЗАКОН ЗА АВТОРСКОТО ПРАВО И СРОДНИТЕ МУ ПРАВА (ЗАПСП). Авторът дава безвъзмедно право на всеки независим оценител да използва Методиката в оценителски доклади и експертизи и за никакви други цели освен тези, стига независимият оценител да я приема (Методиката) и да има желание да я използва. Авторът не носи отговорност за изведените резултати по тази Методика от независимите оценители! Разпространение и публично обсъждане на Методиката извън този сайт – myhelan.com и фейсбук група „Клуб на оценителите в България“ не се разрешава без изричното съгласие на Автора.



8 thoughts on “МЕТОДИКА ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ

  1. Здравейте, изключително полезна статия. Имам специфичен казус за решаване в момента, опитах се да потърся нещо в мрежата и попаднах на толкова елементарно направени доклади, че даже започнах да се питам дали си струва и аз самата да се задълбавам в проблемите. Това, което сте дали като методика по-горе, е единственото разумно и конкретно решение. Благодаря!

    1. И аз съм Ви благодарен за оценката, радвам се, че е била полезна статията.

  2. Според мен правото на строеж не би могло да зависи от остатъчния живот на сградата, тъй като то се учредява безсрочно. Освен това защо трябва да зависи от инвестиционната стойност на сградата?

    1. Учредява се безсрочно, абсолютно вярно, но строителните съоръжения, както всичко на този свят, не е вечно и има своя физически живот, а за да бъде запазен този специфичен актив „право на строеж“, т.е. право да построиш това, което притежаваш, когато то погине. Ето тук идва и взаимовръзката между правото на строеж и сградата, респективно инвестиционната й стойност като нова – притежателят на погиващата сграда и правата на строеж следва да направи инвестиция, за да я препострои в същия обем и то в рамките на точно определен срок (5 год. до минимален етап на строителство „груб строеж“), в противен случай губи това свое изначално безсрочно право. Надявам се да съм отговорил логично на така поставения въпрос, за който ви благодаря.

  3. Внимателно анализирах публикуваната статия. Разбира се приветствам всяко едно становище, касаещо методологията и методиката за оценяване на който и да е актив от отделните оценителски отрасли. Ще започна от самото заглавие – методика за оценка на пазарната стойност на правото на строеж“. Когато говорим за методика (която по общо определение е съвкупност от методи и приьоми , използвани за достигане на определени цели) , би следвало да посочим поне един от методите за оценка или в конкретния случай да дефинираме наименованието на описания в статията метод. Съгласно международните стандарти за оценяване (вкл. и най-новия МСО издание 2017 година), използваните подходи за оценяване са три – пазарен подход, приходен подход и разходен подход. Наименованието и съдържанието на всеки подход е продиктувано от принципите по които се формират методите в него за определяне на стойността на оценявания актив / пасив. Така, че в посочената хипотеза на колегата Волев, бих желал да видя и разсъждения по това, как се нарича предлагания метод и на кой подход той е представител. ( Разбира се метода може да се гради на повече от един принцип, следователно той може да принадлежи на комбинация от подходи – например приходно – разходен, или пазарно – приходен и т.н. ). От заглавието е видно, че този метод е посветен за определяне на ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ т.е метода се прилага при база на стойността – пазарна стойност. В изисванията на МСО 2017 г. съгласно МСО 104 посочването на база на стойността е необходимо но не достатъчно условия, защото освен база на стойността трябва да се дефинира и предпоставката за стойността /предполагаем начин на ползване на обекта на оценка. Поставям този въпрос с предполгаемото ползване на обекта на оценка – правото на строеж, тъй като от дефиницията направена на компонентата от формулата I се вижда, че става въпрос за оценка на право на строеж върху вече построена сграда ( необходимата инвестиция за построяване на СХОДНА СГРАДА /СЪОРЪЖЕНИЯ в СЪЩИТЕ ОБЕМИ на степен на завършеност минимум до етап „груб строеж“. Няма как да говорим за сходство ако не става въпрос за вече наличен обект. Друг е въпроса ако тук бе дефинирано, че става въпрос за инвестиция в ХИПОТЕТИЧНА СГРАДА/СЪОРЪЖЕНИЕ, което може да се построи на базата на нормите от устройствения план и отговаряща на изискванията за най-добро и ефективно използване.
    Да разгледаме и хипотезата на логиката заложена в предлаганата формула (тъй като в всяка хипотеза изисква своята защита чрез логика и факти. В самата формула е заложено, че пазарната стойност на правото на строеж е равно на ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ (към датата на оценката) от която трябва да извадим ДИСКОНТИРАНАТА ИНВЕСТИЦИЯ . Дисконтирането на инвестициите означава привеждането на тяхната стойност от бъдеще време Т, което съгласно разясненията е равно на n +5 т.е. срока на експлоатационна нейна годност плюс 5 години в които не се губи правото на строеж , към датата на оценката. Веднага възниква въпроса – защо да считаме, че тази логическа зависимост е вярна? Логически излиза, че колкото по-голям строителен потенциал отстъпваме на този който купува правото на строеж, толкова по-малка стойност ще получим от сделката да продадем правото на строеж, което не почива на обикновенната логика. Какво да разбираме под инвестиционни разходи – специфичните за конкретен строителен обект или определени по нормите за за строителство (например взети от еталоните на СЕК , които се различават по размери . Защо трябва да приведем тази инвестиционна стойност, която е налице към времето на приемането на обекта т.е. след t на строителството на обекта, чак от срока в който сградата вече е негодна за функциониране. Още един много важен въпрос. Защо във формулата за дисконтиране се използва параметъра – i – годишна норма на олихвяване на недвижимия имот! Какво значи термина норма на олихвяване на НЕДВИЖИМ ИМОТ и кой го въвежда. По същество в нормата на дисконтиране освен времето като фактор който влияе на стойността на парите във времето се използва и параметъра риск r , в който отчитаме всички онези неблагоприятни фактори, които влияят върху стойността на парите във времето. По мое мнение, говорим ли за дисконтиране, дисконтен фактор при оценяването трябва задължително да говорим за риска – r, който в някои частни случай може да е равен на лихвата на доходност за алтернативно инвестиране.
    Спирам дотук, за да дадем възможност на колегата да даде отговор на тези въпроси , за да се убедим, че предложената ни формула е приложима в оценителската ни практика.

    1. Здравейте, г-н Неделчев,

      На първо място искам да ви благодаря, че така сериозно сте обърнали внимание на публикацията и че реално възбуждаме по този начин едно конструктивно обсъждане.

      Ще започна малко от по-далече: идеята за метода на оценка възникна у мен отдавна в търсене на някакъв правилен и логичен начин за оценка на правата на строеж, особено в случаите на прилагане на метода на вещната стойност, когато следва да се изведе пазарна стойност на имот, съдържащ сграда с право на строеж. Другият подтикващ фактор е счетоводното отчитане – в годините се сблъсках с най-различни интерпретации на счетоводно отчитане на този толкова специфичен актив. Установих, че има стабилна полемика в счетоводната общност как следва да се отразява в счетоводството на фирмата. Някои експерт счетоводители казват, че е редно да се заприходява заедно със сградата (напр. в см. 203), а други казват, че е редно да се заприходява като отделен от сградата нематериален актив. Моето лично отношение в счетоводния казус е такъв, че ми е трудно да проумея идеята, че правото на строеж в съвкупност със сградата ще се амортизира (т.е. ще му се начисляват амортизационни разходи), което противоречи на логиката за амортизация на активите, поради простата причина, че правото на строеж в своята изначалност е безсрочна и всъщност по тази причина е неамортизируема, както икономически, така и физически в крайна сметка. В това няма две мнения, нали така… Затова нека, както казах и в статията, да оставим счетоводителите да го бистрят това.

      Тук е мястото може би да поясня ясно, че в описаната от мен методика се касае за случаи на оценка на право на строеж, когато има вече изграден строеж. Това не е случаят на оценка на право на строеж при прехвърлителна сделка с нотариален акт за учредяване на право на строеж, когато то все още не е реализирано или в прост пример, когато собственик на земя продава правата си на строеж срещу обезщетение. Мисля, че за всички е ясно, че подобна сделка (оценка) лесно може да бъде измерена, защото има сравнително развит пазар на „терени на обезщетение“. Тук не говорим за това, не за такъв тип оценка. Тя си е напълно възможна и много колеги си я ползват, включително и аз, когато ми се налага. Тук говорим за оценка на правото на строеж само тогава, когато има изграден строеж (напр. Апартамент с ид.ч. от правото на строеж върху УПИ, не с припадащи се идеални части от земята).

      Може би е редно да поясня все пак, че методиката стъпва на логиката, че дали ще притежаваш право на строеж или притежаваш право на собственост върху даден терен е почти еднакво, но не точно. И точно там в това „не точно“ е най-интересната част. Веднага привеждам пример – сграда с право на строеж върху общински терен: собственикът притежава сградата, притежава и правата да построи върху общинския терен. Собственикът на земята се оказва, че е собственик само на правото да плати данъците за тази земя и евентуално едни остатъчни права като например право на преминаване. И тук идва най-интересната част, например да се оцени земята като „гола собственост“ без отстъпеното право на строеж, което е при собственика на сградата. Колко струва тази земя??? Това е въпросът, на който следва да отговори оценителя, който е в списъка на доверените оценители към Софийска община например. Такъв тип оценки се правят много. Според мен дадената методика е в състояние да помогне и отговори адекватно на въпроса – имаме изведена пазарна стойност на земята при равни други условия, имаме изведена пазарна стойност на правото на строеж, което е при собственика на сградата, разликата между двете би следвало да е пазарната стойност на земята без прехвърлените при сградата/собственика права на строеж.

      Тук в този абзац ще кажа само, че се съгласявам с вас да се ползва терминът r – риск, а не лихва, макар понятията в определени случаи в икономическата теория и практика да имат близко, че дори еднакво логическо значение – в крайна сметка лихвата е измерител на риска. Склонен съм да приема забележката Ви в тая насока. Ще използвам случая да се извиня на всички ви, че в конкретната моя публикация може да има не до там високо словесно научно обясняване на нещата и моля да ми простите, нямам опит в научно поднасяне на нещата, нямам опит в научни публикации, не такава е била и целта ми. Стъпвам на мои лични логически заключения и опит и се старая максимално достъпно и лесно да обясня какво съм имал предвид в конкретната идея. За мен е важно четящият да разбере логиката ми, може би вие бихте ми помогнали да облечем всичко в доста по-добър изказ.

      Не на последно място искам да кажа, че лично аз не виждам нищо притеснително в логиката на съждението, че дисконтирането се извършва с времето на остатъчния живот на сградата + 5 години. Остатъчният живот може да бъде нормативно приет или на база субективно експертно мнение за оставащия живот на сградата/съоръжението. Защо + 5 години? Ами защото така е определил законотвореца! По скоро въпросът е не дали това разсъждение е вярно, а защо да е невярно? Та нали в крайна сметка правата на строеж са при сградата и респективно при нейния собственик. Ето защо логиката навежда към сградата и нейния физически живот. Образно казано това е като че ли сградата е „изсмукала“ стойността на земята и при собственика на земята остава едно „почти нищо“ или „нещо си“, а почти цялата стойнсот се съдържа в сградата и правата на строеж, действайки като едно общо цяло, но с възможност да бъдат измерени отделно за различни цели на оценяването.

      Също така не виждам проблем и в отстъпените обеми за застрояване. Съждението в статията стъпва на факта, че обемите за застрояване зависят от устройствените планове на конкретните общини. За даден терен има максимално допустими параметри на застрояване. При оценката следва да се вземат предвид те. Логически излиза, че имаме разгъната площ на сграда/самостоятелен обект, от устройствения план разбираме каква минимална земна площ за застрояване е необходима за обекта, правим измерване на пазарната стойност на тази земя и следователно на правата на строеж по предложената методика. За мен това е логически издържано. Не на последно място следва да се обясни още веднъж, че тъй като сградите/строителните съоръжения по принцип имат дълъг живот, така наречената инвестиция при препострояване на нова или на сравнително нова сграда е изнесен толкова напред във времето, че към днешна дата на оценка инвестицията в абсолютна стойност е толкова малка, така че правата на строеж почти се изравняват с пазарната стойност на земята като цяло. И обратното: ако сградата е погиваща, то инвестицията е по-голяма и съответно стойността на правата на строеж все повече се отдалечава от стойнсотта на земята, т.е. погиваща сграда с право на строеж върху терен своеобразно все повече започва да прилича на свободен за застрояване терен, а от там и стойността се възвръща към собственика на земята, а не към собственика на сградата, защото последният следва да плати, за да ги задържи правата си на строеж и да си възвърне загубените позиции. Разсъжденията по мое мнение имат строга логика, но вероятно трябва да се обмислят детайлно.

      Не отричам факта, че посочената методика трябва да претърпи някакъв стрес тест, да бъде изпробвана в различни условия. Оставам отворен, ако някой е измислил нещо по-добро и с радост бих го приветствал. Надявам се да съм успял да отговоря на очакванията за отговор по темата.

  4. Разбрах хипотезата на която се стъпва. Ето защо МСО 2017 в базите на стойността не напразно изискват освен посочване на базата на стойността и предпоставката (условията) при която ще се реализира. От отговора е ясно, че става въпрос за определяне на правото на стоеж, съществуващо при вече построена сграда. Това задължително изисква конкретизация в заглавието на статията и в съдържанието му за да се разграничи тази предпоставка, от възможната предпоставка за определяне на пазарната стойност на право на строеж за построяване на сграда (или съоръжение). Вторият извод е, че формулата не е универсална. Трето е важно да се изясни при кои от подходите модела е приложим. Ако ние ползваме пазарния подход, то тогава ние ще търсим пазарни аналози само сред сградите с режим на право на строеж спрямо парцела, защото в противен случаи няма да имаме аналози. В този случай пазара признава стойността на пазарните свидетелство с включена презумпция че признава и наличното право на строеж върху сградата и тогава няма необходимост тя да се определя отделно. От тук може би произтича извода, че подобна формула е необходима при разходния подход, в метода на амортзираните възстановителни (или заместителни) разходи или в метода на амортизираните възпроизводствени разходи . Не би следвало да се използва наименованието метод на вещната стойност, защото влизаме в класификатор в който се използват правни термини, какъвто е термина вещ. От гледна точна на вещното право вещите биват движими и недвижими. В недвижимите вещи са включени освен такива които се използват многократно и такива които се ползват еднократно. От вещите които се ползват многократно имаме наличие на голяма гама от такива – машини, оборудване, съоръжения не трайно свързани със земята, биологични активи, произведения на изкуството и т.н. В определяне на наименованията на методите в оценителската теория водещи признаци са принципите и начина на възникване на обекта на оценка.
    Наистина има какво още да се работи по изложената в статията хипотеза за логичната връзка и най-вече тя да се докаже от практиката.
    С поздрав и успех в изследванията в тази област – Румен Неделчев

    1. Благодаря много! Определено ще взема под внимание вашите бележки. Пожелавам всичко най-хубаво и успех и на вас!
      Жоро Воленов

Вашият коментар