ЛюбопитноОценки на недвижими имоти

ЖИВОТ НА СТРОИТЕЛНИТЕ КОНСТРУКЦИИ

Колко е дълъг живота на строителните конструкции?

Това понятие е относително и представлява съвкупност от множество фактори като конструктивна осигуреност на сградата, морална и физическа амортизация, разходи за нейната конструктивна поддръжка, възможности за преустройства и увеличаване на полезната застроена площ.

Първият критерий, по който се определя остатъчния живот на една конструкция, е нейната функционалност и възможностите за промяна на предназначението ù. В последните години икономическите интереси на собственици и инвеститори създадоха вълна от преустройства, превръщайки полу-подземни помещения в магазини, бивши фабрики – в споделени работни пространства, апартаменти – в заведения за хранене и забавления. Така един голям брой помещения и цели сгради с намален или напълно изчерпан ресурс, според първоначалното им предназначение, влизат отново в експлоатация.




Тази устойчива тенденция е възможна благодарение на прилагането на оригинални архитектурни решения, увеличаващи значително остатъчния живот за, на пръв поглед, напълно изхабени физически и морално сгради и помещения. Особено гъвкава и модерна, тя се среща както в големи, така и в малки мащаби. Позволяваща на много малки бизнеси да спестят от високи наеми или капитални вложения за ново строителство, същевременно реализира екологична икономия чрез пълноценно използване на вече изградения сграден фонд.




Като задължително условие това да се случи се явява най-важният показател, определящ остатъчния живот на една конструкция, а именно – нейната конструктивна осигуреност. Съвсем логична е тенденцията в световен мащаб тази сигурност непрекъснато да се увеличава. Благодарение на бързото развитие и прилагане на нови технологии за проектиране и изпълнение, завишаването на изискванията към сеизмичната осигуреност на сградите, засиленият международен обмен за знания и нормативни документи непрекъснато повишават този показател. Тези фактори гарантират и по-дълъг и безавариен живот на конструкцията. Освен повишената сигурност, развитието на строителните технологии позволява реализирането на по-смели архитектурни решения дори в земетръсни райони, както и увеличаване етажността на сградите.




Широко разпространеното твърдение за по-високо качество на строителството преди 90-те години на миналия век е силно преувеличено. Като основен довод в подкрепа на тази теза е невъзможността на болшинството от старите сгради да отговорят на съвременните, задължителни за новите сгради, изисквания за проектиране. При обследвания на такива стари сгради много често се констатират и сериозни разминавания между действащите по онова време норми и реално изпълненото. Не са никак малко и сградите, които са строени без необходимата строителна документация, но впоследствие узаконени само на база на архитектурно заснемане. Проверката на времето често обхваща само качеството на хидроизолацията на основите, довършителните работи, сляганията на основите и функционалността на помещенията и прилежащите площи около сградата. По-голямата част от стария сграден фонд наистина би могъл да съществува десетки и стотици години без нуждата от конструктивни ремонти, но само при качествено фундиране, липса на сеизмични въздействия и наводнения. Последиците от по-значимите земетресения, станали на територията на България през последните 100г., са напълно или частично рарушени градове и десетки хиляди съборени сгради.

Католическата болница в Пловдив след Чирпанското земетресение



Въпреки по-добрите съвременни норми и методи за проектиране, както в миналото, така и в днешно време не липсват примери от практиката със сериозни нарушения. Най-често те са в етапа на изпълнение на проектите. Като най-разпространени дефекти, намаляващи живота и сигурността на една строителна конструкция, могат да се посочат:

• недобре вибриран бетон, недостатъчно покритие на армировката
• недостатъчно армиране и провисване на хоризонтални елементи
• прекомерно армиране на хоризонтални елементи
• грешно разлолагане на армировката по време на монтажа
• разместване на армировъчния скелет по време на бетонирането
• ниско качество на влаганите материали
• наличие на висока влажност в носещи елементи
• неравномерни слягания на основите поради лошо фундиране или водна филтрация

Статистика за причинителите на аварии в стротелството



Поради голямото разнообразие и различното значение на тези дефекти върху сигурността на сградата не може да бъде даден еднозначен отговор на въроса „колко е животът на даден тип конструкции“. По-важно е да се обърне внимание и да се анализира до колко тези дефекти са отстраними и рентабилно ли е това.
В редица случаи дефектите са сравнително лесно отстраними с неголеми капиталовложения. Така например, при недостатъчно армиране биха могли да се приложат композитни системи, чиято апликация отнема часове и повишава значително сигурността на цялата конструкция.


Някои ремонтни дейности, като добавяне на подземна хидроизолация, не само подобряват усовията, в които се намира конструкцията, но и повишават качеството на средата за обитаване. Намалената влажност гарантира по-добри топлоизолационни свойства на преградните елементи, отстранява наличието на мухъл и плесен, подобрява субективното усещане за чистота на въздуха.




В други случаи постигането на приемиливи нива на сигурност и увеличаването живота на сградата са финансово нерентабилни. Особено когато става дума за малки постройки в развитите градски части, където устройствените показатели позволяват по-големи параметри на застрояване и има интерес от частни инвеститори.

Моралното остаряване на помещенията и сградите също трябва да се вземе под внимание при една дългосрочна инвестиция, каквато е недвижимият имот.
Така например добре изпълнените панелни блокове с конструктивен живот над 100г., каквито са над 20% от жилищата в страната, не търпят особени варианти за преустройство. В чуждестранната практика се реализират проекти, променящи изцяло техния облик, енергийна ефективност и пазарна стойност.




В най-общия случай проектният живот на инвестициите в строителството и оборудването към него варира в следните граници:
• подобрения на околното пространство – 20г.
• живот на сградите – 25÷60г.
• тяхното обзавеждане и оборудване – 2÷15г.
След определен период от време необходимите средства за ремонт и обнобяване на сградния фонд нарастват драстично.

Източник: http://renovirai.com


Вашият коментар